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張曉黎律師律師

CCTV社會與法咨詢律師

北京京云律師事務所副主任,執業十余年,合伙人。
執業十余年,所辦理案件滿意率高。

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辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高
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商品房

商品房 我們常說的商品房只是特指經政府有關部門批準了經由房地產開發經營公司開發,建成后用于市場出售出租的房屋,包括住宅、商業用房以及其他建筑物,它是開發商開發建設的供銷售的房屋,能辦產權證和國土證,可以自定價格出售的產權房。主要類型:內銷商品房和外銷商品房,合法五證:國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售(預售)許可證。下面關于商品房的相關法律知識,華律網小編為您解答。

1什么是商品房

一、商品房是什么

商品房只是特指經政府有關部門批準,由房地產開發經營公司開發的,建成后用于市場出售出租的房屋,包括住宅、商業用房以及其他建筑物,而自建、參建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發商開發建設的供銷售的房屋,能辦產權證和國土證,可以自定價格出售的產權房。

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2商品房的類型有哪些

1、內銷商品房,指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式,經過政府計劃主管部門審批,建成后用于在境內范圍(不包括香港澳門特別行政區和臺灣)出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。

復式商品房是內銷商品房的一種,是一種經濟型房屋,在層高較高的一層樓中增建一個夾層,從而形成上下兩層的樓房。

2、外銷商品房,指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定,通過實行土地批租形式,報政府計劃主管部門列入正式項目計劃,建成后用于向境內、外出租的住宅,商業用房及其他建筑物。

為進一步簡化交易手續、刺激住房消費,按照總量控制、合理平穩的原則,北京市政府1999年11月發文規定,除花園式住宅、部隊住房和按照市政府制定的租金標準出租的公有住房(廉租房)外,普通內銷商品房、僑匯房、經濟適用住房,職工已購公有住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易,統一歸并為內銷商品住房交易,銷售對象為中國境內的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。

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3商品房使用年限是多久

一、商品房使用年限是多久

國家規定:住宅的建設用地使用期限最長為70年,由于土地是國有財產,因此使用土地需向國家交納地價款和土地使用費。

因此,當購房者付清房款,取得所購住房的產權證之后,在國家規定的土地使用年限70年之內,購房者對所購的住房依法擁有占有、使用、收益、處分權,并可以依法轉讓、出租、出售、交換、贈予、抵押,也可以繼承。

土地使用期滿(即70年之后),購房者需按規定提前一年提出續期審請,如果國家不在此地規劃修建公路、機場、體育館等公共設施,應當予以批準,并重新簽訂土地使用合同,同時購房者還應向國家交納地價款和土地使用費。

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4商品房資格審定標準是什么

1.商品房資格審定標準是什么

根據《城市房地產開發管理暫行辦法》的規定,房地產開發公司應具備以下條件:

(1)有符合公司法人登記的名稱和組織機構;

(2)有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房;

(3)注冊資金100萬元以上,且流動資金不低于100萬元;

(4)有四名以上持有專業證書的房地產、建筑工程專業的專職技術人員,兩名以上持有專業證書的專職會計人員;

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5商品房公攤面積怎么算

一、商品房公攤面積怎么算

公攤系數=公攤面積/套內建筑面積。

高層住宅公攤面積根據公攤系數計算:

1、如果購買的住地點有電梯的板式小高層修建中,那么公攤系數一般在15-20%之間。

2、如果購買的住地點有電梯的板式高層修建中,那么公攤系數一般在18-25%之間。

3、如果購買的住地點有電梯的塔式小高層修建中,那么公攤系數一般在18-22%之間。

4、如果購買的住地點有電梯的塔式高層修建中,那么公攤系數一般在20-30%之間。

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6商品房銷售面積怎么算

1.商品房銷售面積怎么計算

一般商品房的銷售面積是套內建筑面積和分攤的公用面積之和,套內建筑面積,指的是套內房屋使用空間的面積,以水平投影面積計算。其是由套內房屋使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。分攤的公用面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積,如電梯井,管道井樓梯間等。

而對購房者最為有用的是套內的房屋使用面積,因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時候,要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。購房者一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

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7商品房買賣合同相關規定

(1)當事人名稱或者姓名和住所;

(2)房屋基本狀況;

(3)房屋的銷售方式;

(4)房屋價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(5)交付使用條件及日期;簽合同時要寫明交房日期,延期交房:開發商《補充協議》規定,“若開發商延期交樓,則按業主已交房價每日千分之一支付違約金,且違約金賠償總額以房款5%為限,如發展商仍不能交樓,業主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。

(6)裝飾、設備標準承諾;一般來說,標準合同中有五項,首先是通水通電通電梯,保證你售樓之后,這是最基本的保障。

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8自住商品房是什么

一、自住型商品住房定義

自住型商品住房是北京市2013年要推出的定位為“自住”的商品房,此類住房價格比周邊商品住房低30%左右,面向全市符合限購條件的家庭。購買此類住房后五年內不得上市,五年后上市收益的30%上交財政。北京市住建委2013年10月22日發布,2013年北京推出2萬套自住型商品房,2014年計劃推出5萬套左右。2013年11月12日,首批7個2013年北京市第一批自住型商品房項目規劃設計方案在北京市規劃展覽館正式對外開放。

二、政策背景

自住型商品住房2013年3月底出臺的“京十五條”房地產調控措施提出,北京進一步降低自住型、改善型商品住房的價格。隨后,北京在昌平、朝陽、海淀陸續推出了多個“限房價、競地價”地塊。

2013年8月,北京市住建委透露該類住房被定位為“自住型商品住房”。

2013年10月,北京在前三季度出讓住房用地同比增加1.3倍的基礎上,重點通過“限房價、競地價”的方式,加快自住型商品住房用地供應。已在朝陽、海淀等推出了3宗自住型商品住房地塊。

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9如何區別安置房和商品房

一,區別安置房和商品房的依據:

1、土地來源的區別。拆遷安置房屋的土地是劃撥的,因此與購買的正常商品房(商品房開發,開發商取得土地是通過出讓方式)是有區別的。但拆遷安置房如果進行了產權登記并取得房屋所有權證,可以進行上市交易。所以要看開發商是否對安置房進行產權登記。

2、產權的區別。很多安置房不是完全產權,即具有完全的房屋所有權,卻不一定具有完全的土地使用權。很多安置房的土地性質是劃撥土地,也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產權,即完全的房屋所有權和完全的土地使用權,土地性質是出讓,也就是繳納了土地出讓金。

3、質量的區別。安置房往往建設利潤被限制的很死,因此,建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監管不力或者甚至沆瀣一氣,造成普遍上安置房的質量不如商品房。

4、交易時間的限制。不少安置房都有交易時間限制,也就是規定在幾年內不得上市轉售。商品房沒有這方面的規定,只要是你買到的已經辦理過登記的現房,就可以上市交易。不過,商品期房,法律上是不允許轉售的。

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10優秀律師解答

商品房是否適用于“消法”的范疇。商品房屬于商品么
【法律意見】 不屬于。為了生活消費需要購買的商品,才是消法適用的范圍。如果為了生產經營和營利所需,可以根據合同法,或者一些特殊的法律,如產品質量法。
一般商品房使用年限是多少年?
現在大家住的都是商品房,而我們最愿意糾結都就是這個商品房產權年限,一般大家都知道商品房產權年限的年限是70年,讓很多人都擔心,那我么豈不是一直也沒有一套完全屬于自己的住房,即使買房了還不是等于找了個長期的租房,只不過時間長一點而已。這事錯誤的,其實所謂的商品房產權年限70年并不是房屋所有權年限,而是你房屋所在國有土地的使用年限。   1、房產證上會注明年限的(包括最后土地使用年限)   2、到期了如果房子還在.只用補交地稅就可以了。因為土地年限到了。但房子還是屬于你的。   3、如果房子要拆了。政府會重新給你重新分配。使用年限也是重新計算的,70年指的是該地塊的國有土地的使用年限,并不是房屋所有權的年限。國家規定,城鎮建設用地土地實行國有,個人和企業可以有償使用以及交易使用權。住宅用地的土地使用年限是70年,從該地塊取得之日起算。

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